Disdetta del contratto di affitto per vendita immobile: quando è possibile

La disdetta del contratto di affitto per vendita immobile è possibile, ma ci sono alcune regole da rispettare

Cosa succede se decidiamo di vendere una casa di proprietà ceduta in locazione? Si può ugualmente procedere con la vendita pur essendoci un inquilino con un regolare contratto di locazione? A queste ed altre domande risponde La legge per tutti. In linea di massima, chi acquista una casa affittata è tenuto a rispettare il contratto di affitto in corso fino alla sua scadenza poiché non può costringere l’inquilino ad andare via di casa. Tuttavia, il nuovo acquirente potrebbe chiedere di acquistare l’immobile a condizione che lo stesso sia libero. Sorge dunque il problema di come e quando dare la disdetta della locazione per la vendita dell’immobile.

La legge lo consente ma a determinate condizioni. Innanzitutto, si parla di contratti di locazione a lunga scadenza. E’ utile sapere che per la locazione a canone libero, la durata del contratto non può mai essere inferiore a 4 anni, dopo i primi 4 anni è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri quattro anni. Alla scadenza naturale, ciascuna delle due parti può recedere dal contratto dando preavviso almeno sei mesi prima della scadenza; in casi eccezionali, il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico, tra questi, l’esigenza di vendere l’immobile.

Nel contratto di locazione a canone concordato, a differenza di quello a canone libero, le parti non sono libere di determinare il canone in quanto deve rispettare gli accordi di categoria fissati dal Ministero. La durata del contratto non può essere inferiore a tre anni, ma dopo i primi 3 è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri 2 anni. Allo scadere, con preavviso di almeno sei mesi prima, ciascuna delle parti è libera di recedere dal contratto; diversamente il contratto si rinnova per altri 3 anni. Anche in questo caso, il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico.

La legge consente al locatore di rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto in sette ipotesi, fra cui la vendita a terzi dell’immobile locato. In pratica, se alla fine del primo quadriennio o triennio, a seconda del tipo di contratto, il proprietario di casa decide di vendere l’immobile può rifiutarsi di rinnovare il contratto.

Ma se l’esigenza di vendere è anteriore alla prima scadenza, non è possibile dare disdetta anticipata e, quindi, l’inquilino ha diritto a rimanere all’interno. Allo stesso modo, se l’esigenza di vendere l’immobile si verifica successivamente alla prima scadenza (ossia dopo il rinnovo automatico, sia esso il primo o uno qualsiasi), non è possibile dare disdetta anticipata.

La possibilità di non rinnovare il contratto alla alla prima scadenza automatica, spetta solo se il locatore ha l’intenzione di vendere a terzi l’immobile locato ma sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione. La disdetta deve essere inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno firmata dal locatore (o con Pec) altrimenti la locazione non cessa e si considera per rinnovata per il tempo fissato dalla legge.

Per diritto di prelazione si intende la possibilità per l’inquilino di essere preferito, a parità di prezzo offerto per l’acquisto, ad altri acquirenti. Il diritto spetta solo se l’affittuario non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Infine, spiega La legge per tutti, il diritto di prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per le donazioni;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Fonte: homerating.it

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