Donazione o vendita di una casa con ipoteca: come e se si può fare

E’ possibile fare una donazione o vendita di una casa con ipoteca? Si può fare anche se il mutuo non è estinto, ma il notaio deve informare l’acquirente

Una domanda ricorrente che il proprietario di un immobile si pone è se può fare un atto di donazione o procedere con la vendita sapendo che è ancora in essere un mutuo per il quale la banca ha acceso un’ipoteca.

L’ipoteca su un immobile rappresenta una garanzia per la banca che concede il mutuo. Se il bene ipotecato viene ceduto a terzi, sia che si tratti di vendita o di donazione, in caso si dovesse smettere di pagare le rate, la banca potrebbe ugualmente pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà. Questo significa che la casa, pur non appartenendo più al debitore, può essere messa all’asta, in pregiudizio dei diritti acquisiti dal nuovo titolare.

Come spiega La legge per tutti, l’acquirente o il donatario devono obbligatoriamente essere messi a conoscenza che il bene è ipotecato. Comunque sia, essendo iscritta nei registri immobiliari, è possibile sapere prima ancora del rogito notarile se esiste un’ipoteca o meno, chiedendo una visura ipocatastale, cosa che dovrebbe fare il notaio, se non lo fa, è personalmente responsabile. Importante sapere che se la casa andasse all’asta, l’ipoteca garantisce alla banca di recuperare i soldi per prima in quanto titolare di ipoteca di primo grado. Ad estinzione del debito, è la banca a dover cancellare l’ipoteca, ma se non lo fa, il debitore può procedere autonomamente.

L’ipoteca non impedisce la possibilità di trasferire il bene ad un altro soggetto a titolo di vendita o di donazione. Dunque, per la banca è assolutamente indifferente che la casa sia del mutuatario o di una terza persona, essa potrà ugualmente sottoporla a vendita forzata se il suo credito non viene restituito. In altre parole, la banca non può vietare la vendita o la donazione dell’immobile ipotecato. Il notaio comunque è tenuto a darne informazione al nuovo titolare, così come l’atto di vendita o di donazione deve riferire dell’esistenza dell’ipoteca.

Se è vero che tale trasferimento non può nuocere i diritti della banca è tuttavia vero, dall’altro lato, che può ledere i diritti dell’acquirente nell’ipotesi che l’intestatario del mutuo non rispetti le scadenze di pagamento delle rate. Questo perché il donatario o l’acquirente dell’immobile acquista la proprietà del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, e dunque gravato da una garanzia reale.

In altri parole, se il mutuatario venditore o donante non rispettasse il debito nei confronti della banca, l’acquirente o donatario non potrebbe eccepire che l’immobile è ormai di sua proprietà, ovvero di proprietà di un soggetto non debitore nei confronti dell’istituto di credito, atteso che quest’ultimo conserva il diritto, per tutelare il proprio credito, di intraprendere un’esecuzione forzata avente ad oggetto l’immobile medesimo, indipendentemente dal soggetto che risulta proprietario.

Fonte: homerating.it

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