Usucapione di una parte comune del condominio: come funziona

Come funziona l’usucapione di una parte comune del condominio, dal giardino al terrazzo al sottoscala, come diventarne proprietari

Succede molto spesso che in un condominio esista una parte, che dovrebbe essere una parte comune, venga abituaalmente utilizza da un solo condomino, ad esempio, un sottoscala usato come ripostiglio, un terrazzo, una parte del pianerottolo, oppure un posto auto, senza che nessuno degli altri condomini si sia mai ribellato.

Potrebbe però accadere che, seppur a distanza di venti anni, quel giardino che è stato curato piantando piante e ortaggi, pensando che mai nessuno lo avrebbe rivendicato, così come quel terrazzo condominiale sul quale mai nessuno è salito, o il sottoscala o comunque una qualsiasi parte comune considerata ormai di proprietà, torni ad essere di interesse di tutti gli altri condomini, cosa succede in questi casi?

Esiste il diritto di usucapione, una normativa legale che consente di diventare proprietari di un bene altrui a seguito dell’uso indisturbato per 20 anni. Ma si può applicare per le parti comuni di un edificio condominiale? Di tale argomento, spesso se ne è occupata la Cassazione, come riporta un articolo de La legge per tutti.

Affinché si realizzi l’usucapione però è fondamentale che il possessore non si sia appropriato del bene altrui con violenza o in modo clandestino; non deve esserci stato atteggiamento di possesso, compiendo sul bene atti di dominio che solo il titolare potrebbe compiere, ad esempio cambiare le serrature di un appartamento o sottoporlo a ristrutturazione; devono trascorrere 20 anni ininterrotti senza che il proprietario abbia mai avviato una causa contro il possessore per riavere il proprio bene.

Sicuramente è possibile usucapire un bene di proprietà di una persona fisica così come di una società o quello in comproprietà di più persone. Non è invece possibile usucapire un bene di proprietà dello Stato, cioè demaniale, poiché indisponibile per legge. Per quanto riguarda il diritto di usucapione di un bene di proprietà del condominio, secondo il codice civile, ciascun condomino è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio, come se fossero proprie, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di fare altrettanto. Dunque, è possibile che per molti anni ed una buon tolleranza degli altri condomini, uno di essi utilizzi sempre la stessa area indisturbato. Tuttavia, il semplice utilizzo, sostengono i giudici, non significa usucapione. Affinchè questa si verifichi in condominio è necessario qualcosa in più.

Sebbene ciascuno condomino ha un diritto sulle parti comuni proporzionato al valore della sua unità immobiliare e non gli è consentito di rinunciarvi, è possibile che uno di loro ne acquisti in via esclusiva la proprietà mediante il possesso continuato nel tempo ossia con l’usucapione. Sarà necessario un atto che impedisca agli altri condomini di utilizzare la stessa area. Ad esempio, non basta accedere sempre al terrazzo senza che nessun lo utilizzi, ma è indispensabile chiudere la porta di accesso con un lucchetto ed una chiave che ha solo l’interessato. Questi deve porre un atto di “appropriazione” e tale comportamento non deve essere contestato dinanzi a un giudice. Se tale situazione si protrae per almeno 20 anni si configura l’usucapione ed è quindi possibile chiedere il trasferimento della proprietà dal condominio al singolo condomino possessore.

Il singolo proprietario che pretende l’accertamento dell’avvenuta usucapione su una parte comune condominiale deve poi dimostrare di aver posseduto in maniera continuativa il bene. Per accertare il trasferimento della proprietà bisogna fare una causa citando tutti i condomini. Ci si deve rivolgere al tribunale ove ha sede il condominio, non senza aver tentato la conciliazione dinanzi a un organismo di mediazione. Lì le parti devono incontrarsi per verificare margini di accordo. L’accordo diventa titolo esecutivo e sostituisce la sentenza; in mancanza, si può agire in giudizio.

Fonte: homerating.it

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